При покупке или продаже загородного дома необходимо обратиться к профессионалам, чтобы избежать рисков. Опытные риэлторы помогут правильно составить договор продажи загородного дома, проследят за безопасностью и успешным завершением процесса купли-продажи.
Какие риски могут подстерегать при покупке загородного дома? Может ли договор быть расторгнут в одностороннем порядке? Это может случиться, если после заключения договора обстоятельства (из которых стороны изначально исходили) существенно изменились. Таким обстоятельством может быть резкое изменение курса валюты, или покупателем нарушена обязанность по оплате имущества. Или если в договоре отсутствует указание на то, что продаваемый загородный дом сдается по договору аренды. Если сторонами не подписан акт приема-передачи имущества, то любая из сторон может потребовать расторжения договора в связи с уклонением другой стороны от подписания документа о передаче имущества.
Признание договора незаключенным
Договор купли-продажи загородного дома может быть признан незаключенным, если в нем не определено (либо некорректно сформулировано) условие о цене объекта недвижимости; или указан не полный перечень данных об объекте недвижимости, и это не позволяет четко определить, какой именно дом продается. Договор может быть признан незаключенным, если стороны определили существенные условия, подлежащие обязательному согласованию, но не согласовали их (например, о сроке передачи загородного дома).
Признание договора недействительным
Случается, что договор признается судом недействительным по иску заинтересованного лица. Это может произойти, если не были соблюдены требования по форме сделки (к примеру, она заключена в устной форме). Если покупатель решает сразу же продать загородный дом, но его право собственности на дом к моменту подписания договора еще не зарегистрировано. Если сделка проведена без нотариально удостоверенного согласия супруга (супруг, не давший такого согласия, вправе обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи недействительным).
Риски при заключении договора продажи загородного дома
Основные риски при продаже и покупке загородных домов известны профессиональному риэлтору, и он может заранее оградить владельцев и покупателей дома от возможных проблем. Бывает, что даже после получения свидетельства о праве собственности на загородный дом покупатель оказывается не собственником, а добросовестным приобретателем. Такая ситуация возможна, если продавец приобрел у собственника имущество, но сделка была признана недействительной. В итоге бывший владелец дома оказывается собственником, а покупатель лишь добросовестным приобретателем.
Добросовестным приобретателем является покупатель в том случае, если он не знал (и не мог знать), что продавец не имеет право отчуждать дом. Но собственник не может истребовать имущество у добросовестного приобретателя. За исключением тех случаев, когда собственником имущество было утеряно, похищено либо выбыло помимо его воли. Такие исключения практически не применимы к загородному дому, так как похитить или потерять загородный дом проблематично.
Гарантии продавца при покупке загородного дома
Обременения объектов недвижимости содержатся в Едином государственном реестре. В этот реестр вносится запись о продаже загородного дома. Если дом сдан в долгосрочную аренду или является предметом залога, то от покупателя скрыть факт обременения невозможно. Но в договоре покупки дома необходимо прописывать гарантии продавца, что на момент передачи объект недвижимости свободен от притязаний третьих лиц. Если этого не сделать, то можно впоследствии столкнуться с тем, что приобретенный дом сдан в краткосрочную аренду. Сделки по краткосрочной аренде не регистрируются, а переход права собственности на недвижимость не является основанием расторжения договора аренды. Из госреестра нельзя узнать о том, что у третьего лица имеется право безвозмездного пользования домом. Поэтому гарантии необходимо прописывать в договоре.
