Ипотека домов и земельных участков
Существует различие между ипотекой жилых домов и ипотекой земельных участков. Ипотека дома невозможна без одновременного залога и земельного участка под этим домом либо его части, функционально обеспечивающей дом. Залог земельного участка обязателен не только в том случае, если он принадлежит заемщику на праве собственности, но также и на праве аренды. Заемщик обязан заложить принадлежащее ему право аренды этого участка или соответствующей его части.
Земельный участок заемщик может заложить и без находящихся на нем строений. Но если земельный участок закладывается с целью получения денежных средств на строительство дома, все построенные после заключения договора ипотеки на данном земельном участке объекты будут считаться находящимися в залоге, если иное не предусмотрено договором ипотеки земельного участка.
Договор ипотеки
Ипотека может быть установлена как в силу договора сторон, так и в силу закона. В договоре ипотеки должны быть указаны в том числе: предмет договора; оценочная стоимость квартиры (дома), которая определяется по соглашению сторон и указывается в денежном выражении; размер и условия возврата кредита. Договор ипотеки требует обязательного нотариального удостоверения и считается заключенным с момента его регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости. Даже после получения заемщиком права собственности на предмет договора купли-продажи недвижимость находится в залоге, так как приобретена она с привлечением ипотечного кредита.
Ипотека объекта договора купли-продажи, в силу закона, не исключает заключение заемщиком с банком отдельного договора ипотеки данного объекта, который, в свою очередь, будет служить для банка дополнительной гарантией надлежащего исполнения заемщиком своих обязательств по возврату кредита. Ипотека — неоднозначный институт гражданского права. Законодательно он еще не урегулирован настолько, насколько востребован в условиях рыночной экономики.
